市国土资源局关于国有建设用地使用权出让的调研报告

　　一、新旧政策之间的变化

　　（一）工业用地被纳入招标拍卖挂牌出让的范围

　　工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。按照国家规定，目前我市工业用地出让最低价格标准为：袁州区204元/平方米（13.6万元/亩）；丰城市168元/平方米（11.2万元/亩）；高安市、樟树市120元/平方米（8万元/亩）；靖安县、上高县、万载县84元/平方米（5.6万元/亩）；奉新县、铜鼓县、宜丰县60元/平方米（4万元/亩）。

　　这一政策调整旨在优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进经济高质量发展。通过招标拍卖挂牌方式出让工业用地，不仅能够确保土地出让过程公开透明，还可以有效防止腐败行为的发生。同时，明确最低价标准有助于避免地方政府为了吸引投资而盲目降低地价，从而保障国有土地资产的保值增值。此外，这一政策也体现了政府对市场机制的尊重和运用，通过市场竞争来确定土地价格，使土地资源能够流向最需要、最有能力开发利用的企业手中。

　　（二）明确建设用地使用权可以分层出让

　　建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。这种制度设计适应了现代城市建设发展的需要，特别是在大城市中，土地资源稀缺，如何充分利用有限的土地空间成为亟待解决的问题。分层出让建设用地使用权为城市发展提供了新的思路和路径。

　　具体而言，分层出让建设用地使用权可以在一定程度上缓解城市土地供需矛盾，提升土地利用效率。例如，在高层建筑密集的城市中心区，可以通过分层出让的方式将不同层次的土地使用权分别授予不同的使用者，如地面用于商业用途，地下用于停车场或人防工程等。这样既满足了各类功能需求，又提高了土地的整体利用效益。此外，分层出让还有助于推动城市立体交通网络建设，促进地下空间开发利用，为城市可持续发展创造有利条件。

　　（三）明确挂牌出让截止问题

　　挂牌时间不得少于10日，挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束。

　　这项规定明确了挂牌出让的具体操作流程，确保了整个过程的规范性和公正性。首先，规定挂牌时间不少于10日，给予了竞买人充分的时间了解地块信息并做出决策，避免了因时间过短而导致的仓促竞价现象。其次，由挂牌主持人主持确定挂牌截止时间和现场竞价环节，保证了各个环节的有序衔接和顺利进行。最后，通过连续三次报出最高挂牌价格来确认最终结果，增强了竞买人的参与感和公平竞争意识，同时也减少了人为干预的可能性，提升了交易的透明度和公信力。

　　（四）规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放

　　为进一步加强土地出让管理，维护良好的市场秩序，各地政府纷纷出台措施，严格规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放工作。根据相关法律法规，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，应按时足额缴纳土地出让金。对于未按期缴纳出让金的情况，相关部门将依法采取相应措施予以处理。同时，只有当竞得人按规定缴清全部出让金及相关税费后，才能办理建设用地使用权证书。

　　此举有助于防范金融风险，保障财政收入稳定增长。一方面，通过严格监管出让金缴纳情况，可以有效防止欠缴、逃缴等问题的发生，确保土地出让收益及时入库，为地方经济社会发展提供坚实的资金支持。另一方面，规范建设用地使用权证书发放程序，有利于保护竞得人的合法权益，增强市场主体信心，促进土地市场的健康发展。此外，这也有助于建立健全诚信体系，营造公平竞争的良好环境，推动形成法治化、国际化、便利化的营商环境。

　　二、政策实施效果评估

　　（一）经济效益显著提升

　　自新政策实施以来，各地在土地出让方面取得了明显成效，经济效益得到显著提升。首先，通过招标拍卖挂牌方式出让工业用地，使得土地出让价格更加贴近市场需求，避免了过去因定价不合理而导致的资源浪费现象。据统计，20xx年我市工业用地平均成交价格较往年提高了约15%，直接增加了地方财政收入。其次，分层出让建设用地使用权促进了土地资源的高效利用，提高了单位面积土地的产出率。以某大型商业综合体项目为例，该项目通过分层出让方式合理规划地上地下空间布局，实现了商业、办公、停车等多种功能的有效结合，预计每年可创造数亿元的税收贡献。

　　（二）社会效益逐步显现

　　除了经济效益外，新政策还带来了诸多社会效益。一方面，严格的土地出让管理制度有助于打击违法违规行为，维护社会公平正义。近年来，随着房地产市场的快速发展，一些不法分子企图通过非法手段获取土地牟取暴利，严重扰乱了市场秩序。新政策的出台为打击此类行为提供了有力依据，起到了震慑作用。另一方面，规范的出让金缴纳和建设用地使用权证书发放程序增强了公众对政府的信任度和支持率。许多企业反映，现在办理相关手续更加便捷高效，减少了不必要的麻烦，提高了工作效率。

　　（三）生态环境保护力度加大

　　在追求经济发展的同时，我市始终高度重视生态环境保护工作，努力实现绿色发展。新政策中关于建设用地使用权分层设立的规定为城市生态建设提供了新的契机。例如，在城市绿地规划中，可以考虑将部分地下空间用于建设污水处理设施或垃圾转运站等环保基础设施，既节约了宝贵的土地资源，又解决了环境污染问题。此外，通过科学合理的土地利用规划，还可以引导工业企业向工业园区集中布局，便于集中治理污染源，降低对周边环境的影响。这些举措不仅符合习近平新时代中国特色社会主义思想的要求，也为子孙后代留下了绿水青山的美好家园。

　　三、未来发展方向展望

　　（一）深化制度改革

　　面对新形势新任务，我们要继续深化土地出让制度改革，不断完善相关政策法规。一是进一步扩大招标拍卖挂牌出让范围，除工业用地外，逐步将其他类型经营性用地纳入其中，形成统一开放、竞争有序的土地市场体系。二是积极探索建立土地出让价格动态调整机制，根据市场供求关系适时调整最低限价标准，确保土地出让价格既能反映真实价值，又能保持相对稳定。三是加大对违法违规行为的惩处力度，健全监督问责机制，形成不敢腐、不能腐、不想腐的有效机制，为土地出让工作的健康发展提供坚强保障。

　　（二）强化科技支撑

　　科技进步是推动土地出让工作现代化的重要动力。我们要充分利用大数据、云计算、物联网等现代信息技术手段，提升土地出让管理水平和服务质量。一方面，构建智能化土地交易平台，实现网上报名、在线竞价等功能，方便企业和群众办事，提高工作效率。另一方面，借助卫星遥感、无人机航拍等技术手段，加强对土地开发利用情况的实时监测，及时发现并纠正违规行为，确保土地资源得到有效保护和合理利用。此外，还要加强与其他部门的数据共享与协同合作，打破信息孤岛，形成合力，共同推进土地出让工作迈上新台阶。

　　（三）注重人文关怀

　　土地出让工作不仅要关注经济效益和社会效益，还要注重人文关怀。我们要坚持以人民为中心的发展思想，把改善民生作为出发点和落脚点。在制定土地出让政策时，充分考虑人民群众的实际需求和利益诉求，优先保障教育、医疗、养老等公共服务设施建设所需土地供应，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民。同时，积极回应社会各界关切，广泛听取意见和建议，不断改进工作方法和作风，树立良好形象，赢得广泛支持。

　　综上所述，我市在土地出让工作中取得了一定成绩，但仍需持续努力，不断创新进取。我们要深入学习了习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持稳中求进工作总基调，紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化改革创新三大任务，扎实推进各项工作落实落地，为加快建设美丽富饶和谐宜居的新时代中国特色社会主义现代化强市作出更大贡献。

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