近年来，房产物业领域矛盾频发，涉物业纠纷警情持续高位运行，物业管理滞后导致人防、物防、技防措施落实不到位，造成治安秩序紊乱，严重影响社会安全稳定。物业服务涉及群众切身利益，也是扫黑除恶聚焦的重点行业领域。物业不作为、未尽到责任导致小区治安管理混乱、案件高发作为业主与物业纠纷的焦点和社会管理的突出风险点，既是公安机关接处警中频繁遭遇的“老大难”问题，也是人民法院受理涉房地产纠纷案件的主要类型之一。相关纠纷时间跨度长、涉及人员多、处理难度大，极易引发案件或群体性事件，涉事人员经常炒作或越级、聚集上访。现就依法如何利用法律手段对治安落后网格的物业进行管理做出以下原因分析及对策建议。
一、治安落后网格产生的主要原因
物业管理与治安工作紧密联系，互相促进。物业管理可以为治安工作提供硬件设施保障，提高社区安全防范水平，高质量的物业管理以及负责任的保安团队可以对违法犯罪活动进行有效的心理预防和空间预防，从而减少违法犯罪的发生。现实情况中，物业管理跟不上导致治安落后网格的产生主要有以下原因：
一是认识不到位。有部分物业公司片面追求经济效益，把治安工作作为形式上的表面工作，在安全管理职责上认识不明确，缺乏统一领导和优化配置。这种短视行为不仅损害了业主的利益，也影响了社区的整体安全环境。物业公司应深刻认识到，良好的治安环境是吸引业主、提升物业价值的重要因素，而不仅仅是成本负担。因此，加强内部管理和培训，提高员工的安全意识和服务质量，是提升物业管理水平的关键。
二是人防、物防、技防措施不到位。物业公司对于治安防范工作上的硬件投入和人员配置上明显不足，且配备的保安员缺乏必要的治安管理技能和管理经验。在一些老旧社区，由于历史遗留问题，基础设施老化，更新改造资金短缺，使得物业公司在实施技防措施时面临诸多困难。同时，保安队伍的专业化建设滞后，缺乏系统的培训和考核机制，导致在应对突发事件时反应迟缓、处置不当，进一步加剧了治安问题的复杂性。
三是缺乏必要的监督。业主维权意识薄弱，没有成立业主大会和业主委员会，物业管理缺乏必要的监督，导致治安落后、案件高发、群众安全感下降。在一些新建社区，由于入住率低、业主分散等原因，成立业主大会和业主委员会的条件尚未成熟，加之部分业主对参与社区治理的积极性不高，使得物业公司的管理行为缺乏有效的外部监督。此外，一些物业公司为了规避监管，故意拖延或阻挠业主大会的成立，进一步削弱了业主的监督力量。
二、业主依法监督物业开展工作
为了监督物业更好地开展工作、服务业主，公安机关应当与居民委员会相互协作，指导业主依法有序成立业主大会和业主委员会。
（一）成立业主大会和业主委员会
加强宣传引导，提高业主参与意识。通过社区公告、微信群、业主大会等多种渠道，广泛宣传《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，增强业主的法律意识和维权意识。特别是要让业主了解成立业主大会和业主委员会的重要性，以及在维护自身权益、监督物业管理中的作用。通过举办专题讲座、发放宣传资料等形式，解答业主在成立过程中可能遇到的问题，消除他们的顾虑，激发参与热情。
2. 规范成立程序，确保过程公开透明。根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。成立业主大会和选举业主委员会，应当遵循民主、公开、公平的原则，严格按照法定程序进行。公安机关和居民委员会应当主动介入，协助业主制定详细的筹备方案，明确时间节点、责任人和具体任务，确保各项工作有序推进。同时，加强对筹备组成员的培训，提高他们的组织能力和协调能力，保证成立过程的顺利进行。
3. 强化监督管理，维护业主合法权益。业主大会和业主委员会成立后，应当建立健全内部管理制度，明确职责分工，规范决策程序，确保各项工作的合法性和有效性。公安机关和居民委员会应当定期对业主大会和业主委员会的工作进行检查评估，及时发现和纠正存在的问题。对于不履行职责、滥用职权的业主委员会成员，应当依法依规予以处理，切实维护广大业主的合法权益。同时，鼓励和支持业主积极参与社区治理，通过业主大会和业主委员会等平台，表达意见和建议，共同推动社区和谐发展。
三、加强物业公司的责任落实
为了有效解决物业管理中存在的问题，提升社区治安水平，物业公司必须严格落实主体责任，采取有效措施，加强内部管理，提高服务质量。
明确安全管理职责，健全内部管理制度。物业公司应当建立健全安全管理工作机制，明确各级管理人员的职责和任务，形成层层负责、人人有责的责任体系。定期召开安全工作会议，研究部署安全管理工作，及时解决存在的问题。建立完善的安全应急预案，组织员工进行应急演练，提高应对突发事件的能力。同时，加强与公安机关的沟通协作，积极配合开展社区治安防控工作，共同营造良好的居住环境。
2. 加大人防、物防、技防投入，提升安全保障能力。物业公司应当根据社区实际情况，合理配置保安人员，确保重点部位和重要时段的安全防范。加大对技防设施建设的投入，安装视频监控系统、门禁系统等设备，提高技防水平。定期对设施设备进行维护保养，确保其正常运行。加强对保安人员的业务培训，提高他们的专业素质和服务水平，确保能够胜任岗位要求。同时，探索引入智能化、信息化手段，提升物业管理的科技含量和服务效率。
3. 建立健全投诉处理机制，畅通业主反馈渠道。物业公司应当设立专门的投诉受理机构，公布投诉电话和邮箱，方便业主反映问题和提出建议。接到投诉后，应当及时调查核实，妥善处理，并将处理结果反馈给业主。对于业主普遍关注的热点难点问题，应当组织专题研究，制定解决方案，切实解决业主的实际困难。同时，定期召开业主座谈会，听取业主的意见和建议，不断改进服务质量和管理水平。
四、构建多方联动的综合治理格局
物业管理与社区治安密切相关，需要政府、物业、业主等多方共同努力，形成合力，才能取得良好效果。
政府部门要加强指导和支持。政府相关部门应当加强对物业管理工作的指导和支持，制定出台相关政策文件，明确物业管理的标准和要求。加大对物业公司的监管力度，督促其依法依规开展经营活动，维护业主的合法权益。同时，加强与公安机关、居民委员会等部门的协作配合，形成工作合力，共同推进社区治安综合治理。
2. 物业公司要积极履行社会责任。物业公司应当树立正确的经营理念，坚持以人为本，注重社会效益，不断提升服务质量。在做好日常管理工作的同时，积极参与社区公益活动，关心关爱弱势群体，营造和谐温馨的社区氛围。同时，加强与业主的沟通交流，及时了解业主的需求和期望，努力满足业主的合理诉求，增强业主的满意度和幸福感。
3. 业主要有主人翁意识，积极参与社区治理。业主是社区的主人，应当积极履行公民义务，关心支持社区建设和发展。通过参加业主大会、业主委员会等活动，行使自己的权利，监督物业公司的管理行为。同时，积极参与社区志愿服务，帮助邻里解决实际困难，共同维护社区的良好秩序和美丽环境。
总之，加强物业管理，提升社区治安水平，是一项系统工程，需要政府、物业、业主等各方共同努力，形成合力。只有这样，才能真正实现社区的安全、和谐、宜居，让人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。在全面建设社会主义现代化国家的新征程上，我们要深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持人民至上、生命至上，不断推进社会治理创新，为建设更高水平的平安中国作出新的更大贡献。
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