按照市委要求，带领部分委室和部门的同志，对我市社区物业管理工作情况进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
自《山东省物业管理条例》颁布实施以来，各级政府及其相关部门认真履行职责，做了大量工作，取得了较为明显的成效，我市物业管理整体水平稳步提高，为改善城市居住环境，提高城市管理水平发挥了积极作用。
（一）领导重视，物业管理体制基本理顺。市委、人大、政府等几大班子的领导都对物业管理工作非常关心。市委单书记专门提出了“理顺体制、明确责任、严格监管、规范运作”的要求。为全面加强对物业管理工作的领导，市里成立了物业管理工作领导小组，并成立了相应机构。在此基础上，市委出台文件，进一步明确了各相关部门和街镇的管理职责，使我市物业管理体制基本理顺，为贯彻实施好《山东省物业管理条例》打下了坚实基础。
（二）建章立制，物业管理工作逐步走上规范化轨道。为进一步规范物业管理工作，市政府相继出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》、《XX市住宅专项维修资金管理办法》两个政府规范性文件，并配套出台了关于前期物业管理、物业管理招标投标和物业服务收费管理等物业管理相关政策规定，促进了我市物业管理工作的有序开展。
（三）加强管理，物业市场健康发展。经过十多年的发展，我市物业管理企业从无到有、从小到大，得到了健康发展。目前，我市具有三级资质以上的物业管理企业30多家，从业人员1200多人；服务项目从单纯的住宅管理拓展到机关、企事业单位办公楼、宿舍区，以及工业区、仓储、商业大厦、学校、城区道路等社会性物业项目。物业市场的不断发展壮大，对改善我市城市管理和居住环境、推动和谐肥城建设发挥了积极作用。
（四）严格监管，物业运作初显成效。按照物业管理条例的要求，全面落实住宅项目前期物业管理的各项要求，确保新建小区在交付使用前具备完善的物业管理条件。同时，加强对物业管理企业的资质审查和日常监管，建立了严格的准入和退出机制，确保物业服务质量。通过定期检查和不定期抽查相结合的方式，对物业管理企业的服务情况进行评估，发现问题及时整改，确保各项管理措施落实到位。此外，还积极推动业主委员会的成立，鼓励居民参与物业管理监督，增强居民的主人翁意识，形成了良好的互动机制，有效提升了物业管理的整体水平。
二、存在问题
尽管我市物业管理工作取得了一定成绩，但在实际工作中仍然存在一些问题，亟待解决。
（一）物业管理法规宣传力度不足。虽然《山东省物业管理条例》已经颁布实施多年，但仍有部分居民对其内容不够了解，导致在实际操作中出现误解和纠纷。例如，一些业主不清楚自己的权利和义务，认为物业公司是万能的，遇到问题就直接找物业，而忽视了自身的责任；另一方面，部分物业公司也未能严格按照条例规定提供服务，存在推诿扯皮现象，影响了物业管理的效果。
（二）物业管理费收缴困难。由于历史遗留问题和部分业主观念落后等原因，物业管理费收缴率较低，成为制约物业管理企业发展的重要因素。据统计，我市物业管理费平均收缴率仅为70%左右，个别老旧小区甚至更低。这不仅影响了物业管理企业的正常运营，也使得一些必要的维修和改造项目无法顺利进行，进而影响了居民的生活质量。
（三）物业服务质量参差不齐。随着物业管理市场的不断扩大，市场竞争日益激烈，部分物业管理企业为了追求利润最大化，降低了服务质量，导致居民满意度不高。特别是在一些老旧小区，由于设施老化、人员配备不足等问题，物业管理难度较大，服务水平难以满足居民需求。此外，一些新开发的高档小区虽然硬件设施较好，但在软件服务方面仍存在不足，如绿化养护、安全防范等方面还需进一步提升。
（四）业主委员会作用发挥不够。尽管近年来我市积极推进业主委员会的成立，但在实际工作中，业主委员会的作用尚未充分发挥出来。一方面，部分业主委员会成员缺乏专业知识和管理经验，难以胜任相关工作；另一方面，由于利益冲突等原因，业主委员会与物业公司之间的关系有时不够融洽，影响了物业管理工作的顺利开展。此外，还有些小区至今未成立业主委员会，居民参与度低，难以形成有效的监督机制。
三、对策建议
针对上述存在的问题，结合我市实际情况，提出以下几点对策建议：
（一）加大物业管理法规宣传力度。充分利用各种媒体平台，广泛宣传《山东省物业管理条例》及相关政策法规，提高居民对物业管理的认识和理解。特别是要加强对业主权利和义务的宣传教育，引导居民树立正确的消费观念，增强依法维权意识。同时，组织物业管理企业负责人和工作人员参加培训学习，提高其业务水平和服务能力，确保各项工作依法依规进行。通过多渠道、多层次的宣传普及，营造良好的社会氛围，促进物业管理工作的健康发展。
（二）创新物业管理费收缴方式。积极探索多元化的物业管理费收缴模式，缓解收缴难的问题。一是推行按月预交制度，即每月月初由物业公司向业主发出缴费通知单，提醒按时缴纳当月费用；二是引入第三方支付平台，方便业主通过手机银行、支付宝等方式在线支付；三是建立信用评价体系，将物业管理费缴纳情况纳入个人信用记录，对恶意欠缴者采取限制措施，如暂停享受某些公共服务等。此外，还可以适当调整收费标准，根据不同的物业类型和服务内容制定合理的收费区间，既要保障物业管理企业的合法权益，又要兼顾居民的实际承受能力。
（三）提升物业服务质量。建立健全物业服务质量标准体系，明确各类物业项目的具体服务内容和考核指标，加强对物业管理企业的动态监管，确保各项服务达到预期效果。对于老旧小区，政府应加大财政支持力度，安排专项资金用于基础设施改造和更新，改善居住环境；对于新建小区，则要注重前期规划和设计，合理配置公共设施，提高物业服务的专业化水平。同时，鼓励和支持物业管理企业引进先进的技术和管理理念，不断创新服务模式，如推广智能化物业管理系统，实现远程监控、在线报修等功能，提高工作效率和服务质量。
（四）充分发挥业主委员会作用。加强对业主委员会的指导和监督，帮助其建立健全内部管理制度，规范工作流程，提高决策效率。定期组织业主委员会成员参加培训学习，提升其履职能力和综合素质。建立业主委员会与物业公司之间的沟通协商机制，及时解决双方在工作中遇到的问题，增进相互理解和信任。对于尚未成立业主委员会的小区，要加大工作力度，积极引导居民参与自治管理，逐步建立起科学合理的物业管理体制，形成政府、企业和居民共同参与的良好局面。
四、结语
综上所述，在市委、市政府的正确领导下，经过全市上下的共同努力，我市物业管理工作取得了显著成效，但也面临着诸多挑战。面对新时代的新要求，我们要深入学习了习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持以人民为中心的发展思想，不断创新工作思路和方法，着力解决物业管理中存在的突出问题，努力构建和谐宜居的城市生活环境，为实现我市经济社会高质量发展作出更大贡献。未来，我们将继续关注物业管理领域的热点难点问题，持续改进和完善相关政策措施，不断提升城市管理精细化水平，让人民群众在共建共治共享中拥有更多获得感、幸福感和安全感。
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